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星河發行酒店CMBS 融資利率創新低

風險點來自于酒店收入的不確定性

近日,星河控股集團旗下星河實業(深圳)有限公司聯合深圳平安大華匯通財富管理有限公司設立的“平安匯通-星河麗思卡爾頓酒店資產支持專項計劃”(以下簡稱“星河麗思卡爾頓酒店CMBS”)在深圳證券交易所正式掛牌。

星河發行酒店CMBS 融資利率創新低

按照計劃說明書,星河麗思卡爾頓酒店CMBS是以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年營業收入作為基礎資產,合計發行規模為22.11億元。

其中,優先級資產支持證券“星河01A”發行規模為18億元,預期收益率5.10%,信用評級AA+,預期到期日為2031年4月15日,還本付息方式為定期付息,分期定額還本;次優先級資產支持證券“星河01B”發行規模為3億元,預期收益率6.30%,預期到期日為2031年4月15日,還本付息方式為定期付息,到期一次還本。

這筆CMBS于今年3月10日啟動認購工作,時隔一個來月,獲得超額1.6倍的認購份數。

一名星河金融的內部人士告訴經濟觀察網,由于星河麗思卡爾頓酒店的資產比較優質,在該CMBS募資時,深圳很多金融機構都踴躍認購。

按照深圳平安大華匯通財富管理有限公司(以下簡稱“平安匯通”)發布的發行情況說明,總共有6家機構認購了全部優先級資產支持證券,投資者類型為商業銀行及其他相關金融機構。最終優先級的發行利率達到5.10%,期限3年,創下2017年以來市場同等級信用主體發行利率新低。

對于CMBS而言,最大風險來源于基礎資產的收益不穩定,對應到這單星河麗思卡爾頓酒店CMBS中,風險點則是酒店收入的不確定性。

作為一項長期投入和長期持有運營的業務,酒店的年化收益率一直較低。以2017年收購了71家萬達酒店的富力地產為例,2018年酒店業務虧損達到4.59億元,這已經是連續第六年出現虧損。富力地產董事長李思廉曾在今年的業績發布會上坦言,酒店本身很難賺錢。他們正在計劃通過酒店資產包在市場上進行融資,比如發行REITs等。

“商業物業抵押型的CMBS產品對底層資產的入池標準相對嚴格。” 星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊對經濟觀察網表示,以深圳星河麗思卡爾頓酒店未來12年收入作為基礎資產來發行CMBS,一點問題也沒有,而且未來還有很大的空間。“因為星河麗思卡爾頓酒店并非新開業酒店,自2009年開業至今,酒店的客房收入和入住率一直排行深圳前三,收入和房價一直穩步上升,以深圳高端商務客人的客源也頗為穩定。”

上述星河金融的內部人士透露,未來12年,星河麗思卡爾頓酒店的盈利點主要包括兩大塊,一塊是餐飲收入,一塊則是客房收入。“雖然最近兩年,星河正在對酒店進行一些翻新,短期內可能對營收產生階段性影響,但從長遠角度來看,整個酒店的收入會呈現增長態勢。”該內部人士說。

深圳星河麗思卡爾頓酒店位于深圳福田CBD,共規劃了超過250間客房,三個涵蓋中餐、意大利餐以及自助餐的餐廳。星河方面提供的數據顯示,2018年,星河麗思卡爾頓酒店的平均房價近1700元/間,入住率達到90%。去年一年,酒店的營業收入超過3.4億元,而凈利潤超過1億元。“這幾個數據在深圳區域乃至全國五星級酒店中都是名列前茅。”姚惠瓊說。

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